Créer une SCI en solo: comment crée une SCI seul via une holding d'acquisition ?

Vous avez un projet immobilier, vous souhaitez placer un peu d’argent de côté via le biais d’une SCI… Mais vous n’avez pas de proche pour créer la société avec vous ! Et oui, en France, une société se créée par définition à deux associés ou plus. Vous ne pouvez donc pas créer de SCI tout seul ! Enfin, presque… Découvrez dans cet article comment créer une SCI seul via le biais d’une holding, en ayant 100% du contrôle de votre SCI.

Qu’est-ce qu'une SCI (société civile immobilière) ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a pour objectif (pour objet social) la détention ainsi que la gestion d’un bien ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agît d’une société civile (activité non commerciale) qui dispose d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.

La racine même du mot « société », « societas », mot latin dérivé de « socias » qui signifie « compagnon », évoque la communauté. Cette communauté, on la retrouve dans la Loi, qui ne reconnaît une société qu’à partir du moment où elle est constituée par deux associés minimum.

Principe et exception pour créer une SCI seul

Avant de découvrir comment créer une SCI seul avec une holding détentrice, faisons un point sur les textes. En principe, une SCI ne peut être créée qu’avec deux ou plusieurs associés personnes physiques et morales. C’est pourquoi on dit généralement qu’il n’est pas possible une SCI seul. Pourtant, il est possible de créer une SCI en solo si vous détenez également une autre société.

Le principe : l’impossibilité de créer une société seul

La Loi défini la société ainsi (art. 1832 du Code Civil): « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »

Ce principe s’applique aussi bien aux sociétés commerciales qu’aux sociétés civiles. Ainsi, créer une SCI à un seul associé paraît impossible au premier abord. Et pourtant…

Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.

En effet, élément important, la Loi prévoit certains cas où il est possible de créer une société tout seul. Mais ce n’est pas le cas pour la SCI…

Toutefois, il est possible de créer seul une société commerciale type SARL (EURL) ou SAS (SASU). Vous créerez alors une personne juridique distincte de vous. Mais de laquelle vous tirez profit à 100% parce que vous la détenez à 100%.

Comment créer une SCI seul ?

Le seul moyen existant pour créer une SCI seul reste de la créer avec une holding que l’on détient. En effet, comme la Loi permet aux associés de SCI d’être personne morale ou physique, vous pouvez créer une SCI avec vous-même et votre société unipersonnelle en second associé. Par ce biais, vous détenez une SCI a la fois en nom propre (99% du capital par exemple) et à la fois via votre holding (1% du capital par exemple).

Alors certes : vous ne détenez pas 100% du capital en nom propre. Mais vous détenez tout de même directement et indirectement 100% du capital de votre SCI. Pour en savoir plus, découvrez notre article dédié comment racheter une société via une holding.

Avantages et inconvénients à créer une SCI seul avec une holding

Ouvrir une SCI via une holding détentrice aura 2 finalités : permettre à l’associé unique de gérer seul un patrimoine immobilier via le biais d’une société distincte et permettre à la société distincte de faire remonter d’éventuels flux de trésorerie vers elle. On vous explique.

Les avantages à créer une SCI seul avec une holding

Optimisation fiscale : créer une SCI seul avec une holding vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. La SCI permet de déduire les charges liées à la gestion des biens immobiliers. La holding peut également profiter de l’intégration fiscale, réduisant ainsi l’impôt global.
Gestion simplifiée du patrimoine : vous centralisez la gestion de vos actifs immobiliers. La SCI permet une gestion plus structurée et professionnelle. La holding simplifie les transferts de patrimoine, facilitant ainsi la succession.
Protection du patrimoine immobilier : Les créanciers de la SCI ne peuvent pas saisir vos biens personnels et vice versa. Cela offre une sécurité supplémentaire en cas de difficultés financières.
Financement facilité : les banques prêtes plus facilement aux sociétés. La holding peut lever des fonds plus aisément, notamment grâce à la crédibilité accrue. Les banques voient d’un bon œil une structure bien organisée et solide financièrement.
Transmission et succession : vous facilitez la transmission de votre patrimoine. La SCI permet de transmettre progressivement les parts aux héritiers. Cela permet d’optimiser les droits de succession. Mais dans ce cas, sachez que vous pouvez aussi créer une SCI avec vos enfants à charge (donc même mineurs).
Flexibilité de la structure : vous bénéficiez d’une grande flexibilité. La SCI et la holding peuvent adapter leurs statuts et modes de fonctionnement à vos besoins spécifiques. Vous pouvez ainsi réagir rapidement aux opportunités du marché immobilier.

Les inconvénients à créer une SCI seul avec une holding

Complexité administrative : en créant une SCI avec une holding vous appartenant, vous devrez faire face à une complexité administrative accrue. La gestion d’une SCI et d’une holding nécessite des formalités juridiques et fiscales régulières. On parle par exemple de la tenue de réunions, la rédaction de procès-verbaux et la gestion des déclarations fiscales.
Coûts de création et de gestion : vous devrez supporter des coûts de création et de gestion élevés. La mise en place et le fonctionnement d’une SCI et d’une holding impliquent des frais de notaire, des honoraires d’expert-comptable et des coûts administratifs récurrents.
Dualité du régime fiscal : vous pourriez être soumis à un régime fiscal rigide. La SCI est généralement soumise à l’impôt sur le revenu, alors que votre holding sera certainement soumise à l’impôt sur les sociétés.
Obligations comptables : vous devrez respecter des obligations comptables strictes. La gestion financière d’une SCI et d’une holding nécessite une comptabilité rigoureuse, souvent confiée à un expert-comptable, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
Fiscalité propre à la holding : en créant une société holding, vous devrez alors déclarer et payer de l’impôt sur votre société holding. Attention donc à bien étudier le montage avec un expert-comptable ou un avocat afin de maîtriser vos finances.

Quand créer une SCI en solo ?

Vous l’aurez compris. Créer une SCI en solo est tout à fait possible si vous possédez déjà une société dont vous êtes l’associé unique (EURL, SASU…). Mais il n’y a pas d’intérêt à ouvrir une société de ce genre dans le seul but de créer une SCI.

Si vous êtes salarié ou que vous exercez sous le statut d’entrepreneur individuel, alors il faudra mieux vous associer avec un membre de votre famille pour créer une SCI familiale.

Enfin, si vous devez absolument ouvrir une SCI mais que vous n’avez pas d’associé potentiel, alors la présente technique fonctionne pour créer votre SCI en solo.

Pour aller plus loin

Avant de prendre la décision de créer une holding de rachat, veillez à vous faire accompagner par un professionnel pour étudier le montage. Car en fonction de votre situation, le choix du statut juridique de la holding aura un impact significatif sur vos finances. Vous avez finalement décidé de créer votre SCI seul via le biais d’une holding ? Félicitations ! Mais attention. Ce n’est que le début du parcours. Car après la création de la société, vient la gestion de la société. Pour vous aider tout au long de votre parcours, découvrez toutes nos ressources gratuites dédiées à la création et la gestion d’entreprise. Bonne chance !