Que ce soit pour matérialiser les liens familiaux, profiter d’une opportunité immobilière ou simplement pour des raisons de gestion de patrimoine, ouvrir une SCI familiale est une excellente option. Découvrez dans cet article les éléments clés à connaître avant de vous lancer dans ce projet. Quels bénéfices pouvez-vous tirer d’une SCI familiale, quelles limites existent et pourquoi en ouvrir une ? Naviguez dans le menu pour obtenir vos réponses.
Une société civile est par définition une société ayant un objet civil. Un peu simple. En fait, la société civile existe par opposition à la société commerciale : celle qui réalise des actes de commerces. Un acte peut être commercial par la forme (lettre de change), d’autres par le fonds (l’achat dans le but de revendre, l’industriel, les opérations bancaires…).
De ce fait, la société civile est une société de deux ou plusieurs associés, qui ne réalise pas régulièrement d’actes de commerces.
Il existe de nombreuses formes de société civiles (SCI, SCP, SCM…). Chacune a été créée pour répondre à une situation plus particulière. Ouvrir une SCI familiale, c’est donc avant tout ouvrir une SCI classique :
L’un des principaux avantages d’ouvrir une SCI familiale repose sur le choix de l’imposition des loyers perçus. En tant que société, la SCI peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés, là où en tant que particulier vous n’aurez le choix que d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (qui atteint 45% d’imposition sur sa plus haute tranche).
Mais le réel avantage d’ouvrir une SCI familiale réside sur l’optimisation du revenu généré par la location d’un bien immobilier, qui sert de base au calcul de l’impôt. En tant que particulier, vous bénéficiez de régimes dits « forfaitaires » (abattement sur vos revenus) ou du statut de LMNP (permettant de déduire certaines charges).
En SCI, vous allez constituer un déficit lors de la création de la société (coût d’achat du bien immobilier élevé) qui sera reportable indéfiniment si vous avez opté pour l’IS. Et on ne paie pas d’impôt lorsque l’on est en déficit.
Et même si vous n’optez pas pour l’impôt sur les sociétés, votre SCI pourra tout de même déduire certaines charges et optimiser son impôt sans avoir recours à un expert-comptable ou autre gestionnaire.
Enfin, la création d’une SCI va permettre d’améliorer votre ratio d’endettement, puisque ce ne sera pas vous, mais la SCI qui empruntera les fonds auprès des banques.
En plus des points cités au-dessus, il faut ajouter aux limites d’ouvrir une SCI familiale les inconvénients généraux à la création d’une société :
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